– Mieszkania często sprzedaje się po cenach niższych niż rynkowe, na przykład członkom rodziny. Należy wówczas zachować szczególną ostrożność, aby uchronić się przed problemami z fiskusem – radzą eksperci z kancelarii doradztwa podatkowego A.F.O.

Zaniżenie wartości mieszkania może nas słono kosztować / fot. DW

Jakie ryzyko?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który musi zapłacić kupujący, wynosi 2% ceny rynkowej mieszkania (określonej na podstawie cen podobnych mieszkań sprzedawanych w tym samym okresie i okolicy, uwzględniając stan techniczny). Na PCC nie ma wpływu cena sprzedaży!

PRZYKŁAD

Jan Kowalski 1 stycznia 2011 roku sprzedał kuzynowi – Andrzejowi Nowakowi – mieszkanie za 150.000zł. Jednak wartość rynkowa wynosi około 300.000zł (w takiej cenie sprzedawano podobne mieszkania w tym samym budynku). Podatek wynosi więc 6.000zł.

Notariusz (który pobiera PCC) powinien uczulić na to strony umowy. Niestety, czasami notariusz przyjmuje z góry cenę sprzedaży za cenę rynkową i nie informuje stron o ryzyku. Warto wtedy poprosić go o wyjaśnienia.

 

Czym to grozi?

Urzędy skarbowe (US) mają pięć lat na kontrolę aktu sprzedaży. Jeśli stwierdzą zaniżenie wartości rynkowej, wezwą strony do jej podniesienia w akcie notarialnym (wymaga to jego zmiany przed notariuszem i wiąże się z dodatkowymi kosztami) oraz zapłaty podatku wraz z odsetkami (około 10% rocznie). W przypadku, gdy podatnik nie zgodzi się na to, organ podatkowy wzywa biegłego do określenia wartości. Jeżeli różnica między wartością określoną w akcie, a wyceną biegłego przekroczy 33%, podatnik pokrywa koszty biegłego.

PRZYKŁAD

Strony określiły wartość rynkową w wysokości ceny sprzedaży – 150.000zł. Andrzej Nowak zapłacił 3.000zł PCC. 2 stycznia 2013 roku US wezwał go do zwiększenia wartości rynkowej i do zapłaty PCC wraz z odsetkami, razem około 3.700zł. Podatnik odmówił zwiększenia wartości mieszkania. US powołał biegłego, który wycenił wartość na 300.000zł, czyli o 100% więcej niż określono w akcie notarialnym. Podatnik musi więc zapłacić 3.700zł PCC i pokryć koszty biegłego.

 

A jeśli mieszkanie ma naprawdę niską wartość rynkową?

            Często mieszkanie sprzedaje się po niskiej cenie ze względu na zły stan techniczny, konieczność remontu itp. Jeżeli kontrola rozpocznie się po kilku latach, może pojawić się problem – jeśli mieszkanie zostało wyremontowane, biegły nie będzie w stanie ocenić, w jakim stanie było kilka lat wcześniej i może zawyżyć jego wartość.

Aby się przed tym uchronić, warto zrobić zdjęcia sprzedawanego lokalu i załączyć je do aktu notarialnego, lub po prostu zachować dla siebie – w razie kontroli można będzie się na nie powołać.

 

(Krzysztof Stoigniew Sieja)